LCCI
Derecho Civil

LCCI

LCCI – Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Concesión de préstamos por personas físicas o jurídicas que ejercen de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física.

La Ley se aplica también a la intermediación profesional.

Reglamentariamente se regularán los requisitos mínimos que los intermediarios de créditos inmobiliarios y su personal deberán reunir, tanto respecto de su organización interna como respecto del cliente.

El régimen jurídico aplicable a los intermediarios de créditos inmobiliarios será la aplicación la LCCI, las disposiciones que la desarrollen (estatales y autonómicas) y supletoriamente la Ley 2/2009 de 31 de marzo.

OBJETO.

Establecer normas de protección de las personas físicas que sean deudores – prestatarios -, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial.

O cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (art 1).

La necesidad de estas normas de protección es la asimetría que existe en cuanto a conocimientos bancarios.

FINALIDAD.

Potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

DEFINICIÓN DE CARÁCTER PROFESIONAL.

Cuando el prestamista, sea persona física o jurídica, interviene en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

EXCLUSIONES.

No será de aplicación a los contratos de préstamos concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior al mercado y no se ofrezcan al público en general.

Tampoco aquellos que sean concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, exceptuando los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo, los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que se tengan que reembolsar en el plazo de un mes, hipotecas inversas con las condiciones reguladas en la LCCI, …. .

CARÁCTER DE LA LEY y DISPOSICIONES.

El Carácter imperativo, no siendo disponible salvo que expresamente establezca lo contrario. Carácter irrenunciable.

Nulos de pleno de derecho los actos en fraude de Ley (art. 6 CC) y la renuncia previa de los derechos reconocidos.

NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS:

  • Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) (art. 10). Los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o su representantes designados ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado con suficiente antelación, nunca inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo. Tendrá la consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma del contrato.
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): informará de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir al menos una referencia a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo y si se trata de un préstamo en moneda extranjera.
  • Si el préstamo es a interés variable, se entregará documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Copia del proyecto del contrato. Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista u los que corresponden al prestatario, estando distribuidos de manera que los gastos de tasación corresponden al prestatario y los de gestoría al prestamista: costes de aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario los asume el prestamista; de las copias, quien las solicite; gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad le corresponden al prestamista; ITP y AJD conforme la normativa tributaria aplicable.
  • Si se requiere al prestatario póliza de seguro, se le entregará por escrito las condiciones de las garantías exigidas.
  • Si el préstamo se formaliza en escritura pública, se advertirá al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario.

La documentación estará organizada de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección, siendo debidamente informado del derecho de elección que dispone.

Además el prestamista deberá suministrar al prestatario toda la información que fuera necesaria, responder a las consultas. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras.

Si se pacta una comisión de apertura, sólo se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares ocasionados por la concesión del préstamo.

COMPROBACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL (art. 15).

El prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento. El notario verificará la documentación acreditativa, si se cumple, lo hará constar un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario.

En presencia del notario el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. El acta no generará coste arancelario alguno (art. 15.8).

Estas normas se hacen extensibles a toda persona física que sea fiador o garante del préstamo.

De no quedar acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas o no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado, el notario expresará en el acta la circunstancia y no podrá autorizarse la escritura pública del préstamo (art. 15.5).

VENTAS VINCULADAS.

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculadas de préstamos, con las excepciones previstas (art. 17) cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

Por ejemplo se podrá exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato del préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de la hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas que ofrezcan condiciones y prestaciones equivalentes, tanto en la suscripción inicial como en las renovaciones.

INTERÉS VARIABLE.

En las operaciones con tipos de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El interés remuneratorio no podrá ser negativo (art. 21).

REEMBOLSO ANTICIPADO.

El prestatario podrá reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada (23.1). Las compensaciones que percibirá el prestamista no podrán ser distintos a los previstos en el art. 23.5 y 6 y 7.

RESUMEN ASPECTOS MÁS NOVEDOSOS.

  • Regulación detallada de la fase precontractual, atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas las dudas y comprobando plazos y demás requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material. Constituyendo prueba en beneficio de ambas partes que el prestamista ha cumplido con su obligación de entregar en plazos la documentación y de que el prestatario ha podido ejercer el derecho, y deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se le obliga.
  • Se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades.
  • Está prohibido, con carácter general, las ventas vinculadas: ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.
  • Se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores.
  • Limita la actividad de asesoramiento, con determinadas excepciones: intermediarios de crédito.
  • Por primera vez, el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera al préstamo en el que recibe sus ingresos o el del estado miembro en el que reside (art. 20). Si el prestatario es profesional y no consumidor podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio, acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y el derecho de éste a convertir el préstamo a una moneda alternativa
  • Derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato, que difiere en los contratos a tipo variable y los de contrato a tipo fijo, si la pérdida supere unos porcentajes máximos previstos legalmente (art. 23).
  • Favorece la subrogación y la novación cuando la finalidad sea la modificación del tipo de interés variable a uno fijo.
  • Nueva regulación de los intereses de demora por normas de carácter estrictamente imperativo que garantiza que sólo pueda tener lugar cuando el incumplimiento es suficiente significativo en atención al préstamo contratado. Impide la inclusión en el contrato de cláusulas abusivas y robustece el equilibrio financiero entre las partes.
  • La tasación del inmueble deberá ser realizada por un profesional independiente del prestamista o del intermediario (sujeción a la Orden ECO/805/2003 por una sociedad o servicio de tasación regulado por la Ley 2/1981; o por un profesional debidamente homologado de conformidad con el Real Decreto 775/1997) (Art. 13).
  • Reparto de los gastos derivados de la hipoteca: el banco deberá hacer frente a los gastos de gestoría, registro, notaría, impuesto sobre actos jurídicos documentados y de su propia copia de la escritura, mientras que el prestatario deberá pagar la tasación del bien que se grava y de su propia copia de la escritura (Art. 14).

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Ingeniero Superior de Telecomunicaciones (UPC) y Graduado en Derecho (UOC)

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