Finalmente, el 3 de abril fue convalidado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La anterior reforma, también por Real Decreto-Ley (RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre), fracasó al no convalidarla el Congreso de Diputados.
En esta ocasión, coincidiendo con la disolución de las Cortes por la convocatoria de Elecciones Generales, el nuevo Decreto del alquiler, en vigor desde el pasado 6 de marzo, ha requerido ser convalidado por la Diputación Permanente, disponiendo de 30 días hábiles para ello.
Antes de comentar las novedades de la reforma, considero importante explicar que es un Real Decreto-Ley y por qué motivo ha sido aprobado por esta vía.
¿Qué es un Real Decreto-Ley?
El Real Decreto-Ley se justifica ante la necesidad de legislar con urgencia una situación en un plazo más breve que el requerido por vía normal o por el procedimiento de urgencia.
Requiere que el Gobierno actúe de acuerdo a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad,
seguridad jurídica, transparencia y eficiencia (principios de buena regulación – art. 129 Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo
Común de las Administraciones Públicas) y quedar suficientemente justificada su adecuación a estos
principios.
¿Porqué se aprueba esta reforma por Real Decreto-Ley?
Para su aprobación deben concurrir las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad que exige la Constitución Española como presupuestos habilitantes (art. 86 CE).
La extraordinaria y urgente necesidad de las medidas se justifican en:
– Fracaso de la Reforma de 2013. No ha conseguido el incremento de la oferta de vivienda ni la moderación de los precios y ha situado al arrendatario de vivienda como residencia habitual en posición de debilidad sin disfrutar de las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.
En España existe dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler
– Reforzar la cooperación del Estado con las Administraciones territoriales contribuyendo a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el arrendatario, estableciendo estímulos económicos y fiscales, y persiguiendo garantizar el ejercicio del derecho constitucional a disfrutar una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). La Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental, tan básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica (art. 25).
– La grave situación de vulnerabilidad económica y social de gran número de familias para afrontar los pagos de una vivienda.
En 2017 más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler.
(Según datos de Eurostat)
– Intenso incremento de los precios en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística. En Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife, los precios se han incrementado con mayor intensidad.
El precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15%,llegando a duplicarse en algunas localizaciones.
– El fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p.
– El alquiler en España ha pasado del 20,3% de la población en 2011, al 22,9% en 2017 (según datos de Eurostat). Un incremento del 12,8%. Alrededor de 700.000 viviendas más en alquiler.
Contrasta con la mayor estabilidad de la media de la Unión Europea donde el alquiler ha aumentado ligeramente del 29,6% en 2011 al 30,0% en 2017.
– Escasez del parque de vivienda social. No alcanza el 2,5% de los hogares, muy inferior al 15% registrado en Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca. Entre otras causas se encuentra la orientación durante décadas, y casi en exclusiva, de políticas públicas hacia vivienda protegida en régimen de propiedad.
Es urgente revertir esta dinámica y necesario para situaciones de especial vulnerabilidad
– El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%, contrastando con la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias y con el crecimiento general de la economía y del empleo en España.
– Es urgente adoptar medidas para corregir los efectos de la reforma del 2013, ampliando los plazos legales e introduciendo mecanismos en el procedimiento de desahucio.
– Es necesario el cumplimiento de los acuerdos internacionales sobre derechos sociales. El Dictamen del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico y Social de Naciones Unidas (3), adoptado el 20 de junio de 2017, instaba a España a asegurar que la legislación y su aplicación sea conforme con las obligaciones establecidas en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales y señalaba la obligación de adoptar las medidas necesarias para superar la falta de coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta a hogares especialmente vulnerables.
– La necesidad de responder a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida. Es urgente atender a la dramática situación que viven muchos hogares en el seno de comunidades de propietarios, afectados por barreras y condicionantes físicos que les impiden el ejercicio de sus derechos.
Resumen de la medidas urgentes del Real Decreto-Ley 7/2019
Incorpora novedades y modificaciones importantes al tiempo que recupera algunas medidas de protección para el arrendatario que existían antes de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (4). Expongo los principales cambios. Algunos serán explicados con mayor detalle en otro post.
– Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita. Recupera los anteriores a la reforma de la Ley 4/2013, de 4 de junio.
– En la prórroga tácita, al vencimiento del contrato o de cualquier prórroga y transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes con la voluntad de no renovarlo (cuatro meses de antelación a la finalización en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario), se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.
Mayor estabilidad para el arrendatario al suprimir la prórroga anual establecida en 2013
– Dos mensualidades de renta es la cuantía máxima de garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, por depósito o aval bancario, salvo contratos de larga duración.
– Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.
– Regula los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y la posibilidad, desarrollada en algunas comunidades autónomas, de crear sistemas de índices de referencia autonómicos, para diseñar políticas y programas públicos en sus ámbitos territoriales.
– Exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
– Modificaciones en el régimen de propiedad horizontal para impulsar obras de mejora de la accesibilidad. Incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios posibilitando que se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
– Extiende la obligación de realizar obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
– En materia de viviendas de uso turístico, recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
– Mandato al Ministerio de Fomento para asegurar dinamizar la oferta de vivienda en alquiler.
– Dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda.
- Deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos.
- Introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales. Cuando afecte a hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta adoptar las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres cuando el demandante sea persona jurídica.
– Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:
- Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
- Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, para que que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la ordenanza fiscal.
- Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.
– Mejora la fiscalidad – ITP: introduce una exención para determinados arrendamientos en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
– Modificaciones en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales como la ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.
– Irretroactividad: Los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del RD-Ley continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Críticas al Real Decreto-Ley 7/2019
Y con la reforma ya han aparecido las primeras críticas a las que el tiempo dará respuesta.
“en vez de aprobar medidas eficaces que busquen el aumento significativo de la oferta para moderar los precios, se mete a regular lo que tienen que hacer los propietarios, lo que puede provocar que muchos saquen sus viviendas del alquiler».
“la novedosa creación de un informe de precios de alquiler aportará transparencia al mercado pero puede establecer límites al libre mercado, no moderando el alquiler sino que disparándolo mucho”
“El nuevo RD discrimina entre inquilinos con una saneada posición económica y laboral y los que no. A partir de ahora, muchos inquilinos lo tendrán más difícil: menores de 30 años y mayores de 65, familias en riesgo de exclusión social, trabajadores con contratos temporales, familias monoparentales, autónomos, mileuristas… Los propietarios van a ser mucho más exigentes”
Seguiremos hablando de esta Reforma, esperemos que sea por tiempo y en positivo, lo que supondrá que ha conseguido el éxito en varias de las finalidades para las que ha sido aprobada.
